北京五环外放开限购的政策，对楼市的影响还是蛮大的。

这几天有网友说，他刚刚在五环外买了位置还不错的新房，但看到新政后立刻决定退了五环外的新房，改买三环内次新。

这位网友说：五环外好位置的新房，比如永丰、昌平南或者亦庄区域的新房，短期内的成交量一定会上升，价格小涨。但预估未来会被房产税打击，变成二手房后流通性也会变弱，所以不太看好。

长期来看只有稳定高租金的房子才能抵御和转嫁房产税，所以他决定退掉五环外新房，直接改买三环内次新。提升资产抵御未来通胀的能力。

有客户问这么操作对不会？

我们给出的回答是，每个人的情况都不同，没有绝对对的购房方案，但一定要合适。

1

五环内外，有何区别？

其实新政之后，五环内外其实是感觉不出什么区别的。比如朝阳区的北苑区域和海淀区的上地，大家都觉得还属于城五区，是市区。

但现在，五环内和五环外已经有了明显的区分， 海淀甚至分成了三个区域： “海淀五环内”，“五环到山前”，“山后”三个区域。

其实按照北京的城市规划，五环外的平原地区，是未来开发的重点区域，也是住宅用地供应的主要区域。

根据中原地产研究院统计数据，北京大约80%的新建商品房房源成交目前集中在五环外。当下新建商品房住宅库存81.4%在五环外，二手房大约70%房源在五环外。

一方面是为了助力五坏外的新房项目开发，另一方面是给改善家庭增加买房资格。

这次政策，其实释放了两个信号：

1、解放了五环外很多优质板块的购买力，比如亦庄、昌平南部的回龙观天通苑区域、朝阳区新北苑等区域。

2、证明了北京调控政策小步快跑，还会不断出台政策，限购、限贷等政策在未来都有可能松绑。

另外，北京是全国调控的风向标，这次北京放松调控后，预计其他一线城市最近也会同步，后续全国政策继续宽松是趋势。

2

改善群体，会去买五环外吗？

既然想解放改善家庭在五环外的购买力，就得了解北京改善群体的现状和需求。

我们一般将北京的改善范围定义在1000-1500万左右，以及1500万以上预算的购房者。

这类群体，可以在五环内买次新改善房，也可以在五环外买豪宅和别墅。

而根据丽兹行统计，五环外二手豪宅楼盘有42个，其中36个别墅，整体成交占到整体豪宅成交的15%左右，也就意味着影响范围核心是在这部分市场，影响的范围有限。

二手房方面，4月北京全市二手网签量13354套，环比下降6.48%，其中4月北京二手豪宅网签量256套，环比下降3.76%，从成交数据来看，4月份成交量处于23年2季度以来平均值水平。

当前市场下，无论全市还是豪宅市场持续处于低位值水平。

新房豪宅4月1-28日成交138套，全月预计在150套左右，环比基本持平，新房豪宅成交量趋势来看，对比去年4月和9月高点，降幅超过60%。

整体来看，新房豪宅成交量降幅大于二手核心在于当前市场下，新房价格对比二手价格性价比上来看要弱。

从成交量来看，北京成交量最好的豪宅，还是在五环内，比如星河湾、太阳公元、山水文园、新城国际、阳光上东等等。

新房成交量比较高的是海淀的香山樾、朝阳别墅区的缦合北京。一个在西北五环，一个在东北四环。区域还是聚集在城区五环内。

从这些数据可以看出，大家更喜欢买五环内，地段占优势的次新房。

3

新政之后，如何买房？

看了这些数据，大家最关心的是自己该如何买房？

毕竟很多朋友在过去几年的房子都踩雷了，比如前几天看到一位博主吐槽自己的买房境遇，他手里有三套房，分别是在2016年、2018年和2020年买的。

三套房子买完后都有不同程度的涨幅，但到了今天这个行情，也都开始下跌。

博主算了一下，过去一年，他的房产整体贬值700万左右......

当前，北京楼市最新的降价房源数量的16907套，涨价房源数是712套，降涨比非常高。

降价房源，意味着有接近1.7万套房子降价出售，这1.7万个家庭，要么是着急变现，要么是改善置换，总之，有点着急卖房。

从价格来看，北京二手房4月的最新网签量是9321套，网签量波动式起伏，均价却一路下滑，从均价6.3万/平左右降到了5.6万/平左右。

不过有一点我们需要强调的是：北京不是普跌，不是所有的房子都在降价。

降价，一方面看的是对标年份，另一方面看的，是房子本身是否是未来市场中的主流房源。

比如，近期东城、西城、海淀、朝阳、还是亦庄，都出现了大量的降价房源。

降价挂出的房源，要么是市区的老破小，要么是远大新，总而言之，是我们一直强调的，市场上流通性相对较弱的房子。

从带看数据来看，无论是昌平、朝阳，还是东城，三居室、四居室、五居室的带看量，要远远超出一居室和两居室。

所以，虽然成交量没冲上去，但改善家庭选房的质量，却一直没变。

市场上的主力成交军是改善群体，透露着两方面信息：

1、刚需捡漏的机会变多了。

其实市场行情低迷，影响最大的是刚需群体，因为改善群体不缺钱，他们缺的是适合自己的好房子。但刚需群体，利率上调或者下调1.5个点，对他们的买房决策力是巨大的。

同样的，一套房子可以让价10万块，对于刚需来说，就是赚了10万块。

2、改善房的竞争压力逐步增大。

北京楼市最大的特点，就是次新房少。特别是有产业、有学区的次新房，那是实打实的稀缺资源。

正因为这个原因，太阳宫、东城、西城、海淀田村、上地、清河、西二旗的房东，谈判的时候底气非常足。

因为改善客户知道，赶在楼市暴涨之前买房，远远要比涨了之后再买划算。

所以对于接下来要改善置换的朋友，我们给出三点建议，希望大家谨慎避坑：

1、手里的劣质资产，必须尽快卖出，自己卖不出去，寻找专业团队匹配方案也得卖出去，拖得时间越久，越难卖。

2、一定要多出门踩盘，锁定市场上的优质房源，否则很有可能被牵着鼻子走。

3、不建议太高的杠杆，但如果真的有稀缺资源，也没必要太保守，实在拿不准，就可以需求专业团队——居者讲买房的帮助。

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